买到即赚千万？ 上海网红豪宅重启摇号背后：豪宅市场为何量价坚挺？

文 | 新浪财经 徐苑蕾

“我结婚合理合法，凭什么不让认筹？”

今年5月中旬，上海顶级豪宅云锦东方三期开启认筹，即便开发商祭出极为苛刻的冻资900万的要求，仍挡不住买家在“摇中立赚2000万”念想下的扎堆围猎。

但是由于黄牛太过嚣张，利用假结婚、代持等手段操纵积分，在楼盘正式摇号前一天，一切销售活动戛然而止，取而代之的是长达数月的认购人资质审查。

几天前，审查告一段落，剔除违规的认购人后，开发商官宣即将重启摇号。豪宅市场常被视为上海楼市的风向标之一，可以预见的是，云锦东方的案例不是孤立的，其肯定会影响到其他豪宅楼盘的销售原则和审核门槛。

值得注意的是，2023年上半年，全国楼市高开低走，而上海和其他几个一线城市的豪宅市场量价依然坚挺。但在一二手倒挂的背景下，有地产专家指出，二手豪宅的房东却有点苦不堪言，以上海为例，如果不折价至8折，2000万-3000万总价的二手豪宅房源往往很难达成交易。

买到为何躺赚千万？

几天前，“云锦东方”官方发文称，云锦东方三期（又名“云锦东方云筑”）将重启摇号开盘等相关销售活动，并向已认购客户开通认购金退款通道。

资料显示，云锦东方三期位于上海徐汇滨江板块，被认为与汤臣一品、古北壹号、翠湖天地等楼盘齐名的顶级豪宅，其开发商为东方航空集团旗下的上海东航置业有限公司（以下简称“东航置业”）。

5月中旬，云锦东方三期举办了为期四天半的认筹活动。按计划，楼盘原定于6月1日进行开盘摇号，但就在摇号前一天，开发商却突然叫停了。

据了解，为了提高认购门槛，云锦东方三期的认购金达到500万，且冻资要求为首套900万、二套2900万，并且冻资证明需要徐汇区的银行网点，外加要求一年内的流水单，这也是上海积分制以来首个要求银行流水的新盘。

然而，由于该楼盘一二手房价倒挂明显，即便开发商祭出如此苛刻的冻资要求，仍挡不住人们在“摇中立赚2000万”“比体育彩票的摇中率更高”“和高考一样可以改变命运”等宣传语下的扎堆围猎。

根据媒体报道，认购阶段，有认购意向并符合认筹条件的客户就近1000组，远超105套的房源数量。此外，楼盘现场出现了大量黄牛，利用假结婚、代持等手段操纵积分违规认购，其间收取6位数的费用。

天下攘攘，皆为利往。受限价政策影响，云锦东方三期的备案均价约16.5万元/平方米。根据楼盘一房一价表显示，楼盘户型面积段在177平方米-408平方米，套均价约2500万元-9600万元。其中，洋房均价约13.2万元/平方米，别墅均价约17.82万元/平方米。

而有地产中介人士透露，2013年云锦东方一期均价约6.5万元/平方米，2019年二期均价约10.6万元/平方米。根据链家网数据显示，今年2月，云锦东方一套200平方米左右的房源，以单价23.06万元/平方米、总价4626万元成交。

也就是说，如果按照前述二手房源的单价计算，三期备案价与其相差5万元/平方米以上，即便是最小户型的177平方米，一旦买下来就可以躺赚近1000万元，如果是更大户型的400平方米的房源，总价差更是高达2000万元以上。

据了解，摇号叫停后，上海市房管局联合民政等部门展开了调查工作。彼时，审查小组通知认购人，要求其及配偶带好身份证、户口簿、结婚证原件在规定时间内进行核验，若逾期则视为放弃认购。

东航置业最新发文称，联合调查组发现部分认购人确实存在利用不当手段，规避上海市房地产限购政策的行为，上述行为违背了房地产市场诚实信用的原则，损害了其他购房人合法权益，不应纳入认购名单。

二手房东竟苦不堪言？

除了上海，一二手房价倒挂引发豪宅打新乱象的“戏码”，其实在深圳和杭州都曾上演过。而云锦东方三期在调查3个多月后才重启摇号，背后还是反映出相关监管部门强打炒房乱象、整顿市场秩序的重要信号。

易居研究院研究总监严跃进表示，此类事件不是孤立的，后续上海其他的豪宅楼盘的销售或也要进行重新调整和规范，原则是很清晰的，即不能炒作，同时加强资格审核。

根据媒体报道，受云锦东方风波影响，上海热门的高倒挂盘以及热门红盘一度暂停取证，比如位于上海黄浦滨江董家渡的热盘绿城外滩兰庭二期当时就被爆出延期开盘。

从历年的成交数据来看，豪宅在上海楼市的成交大盘中可谓凤毛麟角，但是由于部分楼盘户型大、总价高、利差吸引，豪宅市场常被视为上海楼市的风向标之一。

实际上，尽管2023年上半年，全国楼市成交高开低走，上演着过山车行情，但上海和其他几个一线城市的豪宅市场波动还是相对较小，量价依然坚挺。

根据克而瑞地产统计数据显示，今年上半年，上海总价达到3000万-5000万的豪宅成交达到418套，同比增长19%，1000万-3000万总价的豪宅成交达到7657套，同比增长28%。上海中原研究院统计数据则显示，上半年上海二手豪宅市场成交451套，环比下滑11.91%，同比上涨73.46%，市场总体成交量位于近5年较高位。

价格方面，即便上半年全国70个大中城市房价指数同比负增长，但是豪宅市场韧性十足，甚至还有可观的涨幅。

克而瑞地产统计数据显示，京沪苏宁等4个核心一二线城市典型楼盘今年的成交均价，与去年相比都保持正增长，大部分楼盘价格涨幅在5%以上，诸如北京梵悦万国府、南京仁恒江湾世纪等价格涨幅超过10%。

学区资源、市中心位置、江海景资源、一二手倒挂等标签，往往是豪宅被争抢的焦点。同时，对于高净值人群来说，出于投资保值增值的需求，尤其是当前救市政策逐渐明朗的趋势下，瞄准核心资产进行投资布局，也在情理之中。

不过值得注意的是，如果豪宅新房供给存在倒挂利差，买家们纷纷冲入打新市场的背后，也预示着二手豪宅的价格博弈。中原地产上海首席分析师卢文曦以上海市场举例称，如果买家预算在1500万元以上，新房肯定是首选，二手豪宅房东稍微会有点吃亏。

“比如2000万-3000万总价的二手豪宅，如果不折价至85折甚至8折，往往很难达成交易。部分法拍豪宅折价幅度更大，实际成交价或许比评估价还要低。”卢文曦表示。