一个拆出来的新贵板块：房价涨超13倍跑赢珠江新城

黄陂（bēi）、黄陂（pí）还是黄陂（pō）？

曾经一个很多广州人读都读不明白的地方，随着科学城的爆火，变成了一个炙手可热的板块。

黄陂主要范围在广汕公路两侧，西部是天河智慧城，南部连接扩容后的科学城，定位为复合居住组团。

这里地产最早涉足开发的不是商品房，而是限价房，标志性的是万科新里程和龙光峰景华庭。2008年，龙光开盘价4000元/㎡，万科新里程卖6000元/㎡。早期申购这里的业主，如今自行补缴地价后转商品房出售，售价为3.7-4.2万/㎡。

随后是一入市就被嫌弃的墓景豪宅雅居乐富春山居。2012年，富春山居以CEO居住的国际社区概念推出，但距离珠江新城20公里又靠着新塘公墓却要卖3-6万/㎡，当时周边万科东荟城售价也仅1.5万/㎡，因此一度被群嘲。如今富春山居住宅售价到了4.5-5万/㎡。

黄陂的居住功能没变，但近两年，科学城火速崛起，大批高新企业进驻智慧城，黄陂戴上了blingbling的光环。

1年地价从1.7万/㎡到2.7万/㎡

沿着广汕公路黄陂段走一圈，会发现有三大景观特点：新建楼盘、树木包裹的村屋和崭新的学校。大型购物商场和甲级医院都没有，但无关紧要，因为10-15分钟车程内就是繁华的香雪CBD。

此外，广附教育集团和广州科学城教育集团都进驻了黄陂，还有公办的黄埔军校中学、黄埔军校小学，排在萝岗前列的科学城小学、科学城小学（北校区）等，学校资源没话说。

所以，黄陂在地产开发中越来越抢手。

2020年5月，融创和翔龙集团联合体以底价34.5亿元、楼面价约17321元/㎡拿下黄陂一个地块，现为融创翔龙廣府壹号。

2021年4月，黄埔军校小学HBPQ-A-6地块摇号，320组竞买人，19家开发商开抢，最终被深振业以25.65亿元的价格竞得，楼面价27274元/㎡，溢价率26%。仅过了不到一年，地价直接涨了1万/㎡。

400万成起步线，宣告抛弃刚需

高价地之下，高房价和大户型成了片区楼市新主流。

目前黄陂在售两大热点项目保利翔龙天汇、融创翔龙廣府壹号，一个地铁盘，400米就是黄陂站；一个山景盘，自带多所学校和20万平商业体，各有优势。项目户型区间在95-140㎡，售价在4.5-5.5万/㎡，总价需要400万起步。而这样的价格还是受到黄埔限价影响，实际上高峰期新盘售价曾突破6万+。

今年4月预计推出的两大全新项目同样如此，如中铁建信达花语天宸，属于黄埔三限项目（限地价、限房价、限售），临靠班岭旧村，周边配套匮乏，主打97-168㎡三至四房，按照限定最高46796元/㎡，总价约450万起。

曾经单价4000元/㎡的限价房片区，摇身一变成了刚需再也攀不上的新贵黄陂。14年之间，黄陂房价涨了13倍，这个幅度赶上了珠江新城。14年前位于珠江新城的保利心语花园才1.3万/㎡，如今二手成交价约为12-13万/㎡，涨幅也就是10倍。

旧改进行中，还有超109万平用地

上述这些新贵项目，不少来自旧改拆迁。

黄陂片区一共涉及5个旧改，包括:黄陂二期(班岭片)、黄陂(长安片)、黄陂二期(朱家等三社)、华侨旧村、黄陂公司等。

保利翔龙天汇用地来自长安旧村改造，班岭旧改旁也将有新项目出来，就是中铁建信达花语天宸。

未来黄陂还有不少旧改用地有待拆迁，如黄陂二期三社旧改项目规划计容总建筑面积109万㎡，其中住宅（包括商品房与回迁房）89.36万㎡。该旧改也纳入黄埔66个旧改三年行动计划，但属于未批旧改项目。

所以整个黄陂片区城市界面更新，等待的时间不会短，而且后续出现的住宅项目也不会少。

不过值得一提的是，黄陂的商业配套会有所升级，一是融创翔龙廣府壹号旁会增加了一个20万平商业综合体（在建），二是班岭旧改在建一座商业酒店，已接近完工。

尽管黄陂高端配套还有待完善，但傍着天河智慧城和科学城，黄陂无疑就是一个捡漏王，房价5万+或是片区新的起跑线。