碧桂园：积极应对市场变化带来的机遇和挑战

3月30日，碧桂园（02007.HK）发布2021年报，根据业绩数据，去年碧桂园实现营业收入5230.6亿元，同比增长13%，另外毛利为927.8亿元，净利润409.8亿元，归母净利润为269.3亿元。

房地产市场自2021年中开始进入下行周期，市场低迷让所有企业或多或少地受到波及，保持健康发展和稳健经营，在这一时期显得尤为重要。

“行业告别了高杠杆、高负债、过度金融化的时代，回归基础民生，但中国的城镇化水平仍然有很大的提升空间。”碧桂园总裁莫斌在当天举行的业绩会上表示，公司对宏观市场保持审慎，但仍会对微观市场保持监控，灵活调整供货和销售策略，审时度势，积极把握市场机会。

销售回款率保持高位

根据年报披露的数据，2021年碧桂园实现权益销售额5580亿元，权益销售面积6641万平方米，继续保持行业内领先水平。

碧桂园多年来一直以销售回款率高著称，在2021年，其权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率为90%，连续6年达到90%或以上。

销售回款率高代表着房地产企业自有资金的良性循环，去年碧桂园实现经营性现金流净额为正，达到108.6亿元。截至去年底，碧桂园共有可动用现金余额1813亿元。

面对市场下行，销售承压是今年房企普遍面临的挑战。“我们预计今年市场会有逐步企稳的过程，基本面供求关系会改善。”碧桂园常务副总裁程光煜在业绩会上表示，今年预计可售货值在6500亿元左右，碧桂园会更加重视合理的量价关系，追求有质量的销售和经营。

“去年是近十年里行业波动最大的一年，但我们认为现在市场信心正在恢复，这一过程还需要一段时间，但我们相信一定能恢复。”莫斌表示，未来碧桂园将继续保持现金流的充盈，以应对市场变化带来的机遇和挑战。

“三道红线”指标改善

从业绩会披露的情况来看，在“三道红线”指标上，碧桂园仍属于“黄档”房企。

据莫斌表示，碧桂园剔除预收款项的资产负债率仍在70%以上，但从2020年末的80%下降至2021年末的74%。另据透露，碧桂园上年末净负债率为45.4%，同比下降10.2个百分点，现金短债比约2.3倍。

“公司将在2023年中期之前，自然实现从黄档到绿档的调整。”莫斌称，未来集团将继续保持现金流的充盈，以应对市场变化带来的机遇和挑战。

进入2022年，碧桂园加快了偿债进程。截至年报披露日，碧桂园2022年内已无境内到期债券，仅余旗下腾越的两笔可回售公司债，共计40亿元人民币，境外仅7月份到期的一笔7亿美元优先票据。

而再融资方面，截至2021年12月31日，碧桂园总借贷余额为3179.2亿元，同比下降2.6%。期末融资成本约5.2%，较上年底下降36个基点，进一步降低。

年报显示，截至2021年底，碧桂园未使用授信额度约2615亿元。而在2022年3月，公司又先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。

碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君表示，公司融资环境较好，但考虑到当前要坚定地向“三道红线”转绿努力，所以目前不会继续加大融资额度。

增长“第二曲线”初见成效

外界对碧桂园的多元化事业始终保持着较高的关注，在2021年，博智林建筑机器人正式亮相并实现商用，现代农业研发出一批无人农机，向农业无人化持续迈进。

莫斌在业绩会上透露，截至今年2月底，博智林已经有21款建筑机器人投入商业化应用，累计交付750台，累计应用面积超过700万平方米。“博智林已形成结构施工、混凝土修整、外墙施工、装饰装修、地下室施工等建筑机器人的产品线，覆盖多项建筑施工工序，全力打造高质量、高效率、安全性好智能化、低碳环保的科技智慧建造体系。”

碧桂园还有一项多元化业务，看似不显山不露水，但却发展迅速，这便是家装行业。据业绩发布会透露，碧桂园旗下现代美筑已拥有三大生产基地，目前工程板块面向外部的单位施工也超过四十个项目，零售板块已签约87个城市，并在32个城市成功开业，计划今年完成100个城市的招商工作。

这些增长“第二曲线”已经初见成效，不过房地产主业依旧是碧桂园的业务核心。“目前碧桂园形成以地产为核心主业，以高科技应用为新动能，覆盖客户全生命周期的生态业务布局，未来多元化业务将与主业形成更有效的联动。”莫斌说。

南方产业智库点评

作为头部房企，碧桂园在市场变化中仍然保持了自身的韧性。手握1813亿元现金，融资渠道通畅，都表明企业当前健康状况还不错，尽管“三道红线”仍属黄档，但剔除预收款项的资产负债率已在下降。在市场大环境下，碧桂园如何继续保持定力稳健发展，值得关注。

文/图葛政涵